二线城市地王频出后 下半年或进入调整期

来源:21世纪经济报道 2016-05-30 09:55

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5月27日,二线城市冷热交替。南京实行“限地价、竞配建”的土地新政,合肥宣布原定当日的7宗土拍由于场地软硬件调整延迟到5月30日进行。然而,万科信达以123.18亿,楼面价21575.78元/平方米,溢价率95.95%拿下杭州奥体单元总价地王却博尽眼球。在拿下该地块之后,双方出现分歧,万科决定退出合作。

此前的5月23日、24日,苏州按原计划举行了大型土地拍卖会。这是在苏州市5月17日宣布暂缓出让5幅准地王、5月18日宣布限地价之后的首次土地拍卖。23日推出了15幅地块,按照新规,4幅进入竞价环节,结果是两幅商办地块底价成交、两幅宅地流拍。地王不再出现,但成交溢价率仍高,比如新城控股拿地溢价率112%。

有意思的是,其中一幅宅地在超过最高限价之后,由于第一次网拍主持人没有及时喊停,房企继续竞价了8轮。

这也是一二线城市近期土地市场的缩影。据统计,今年以来截至5月14日,22个热点一二线城市“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。4月份以来,苏州、南京、合肥共出让50幅地块,其中60%都属“三高”。

一名业内资深人士指出,以往地王都借此解套,但解套的机会在于房价不断上涨,而楼板价一旦过高,房价很难短期内支撑这种上涨。“一旦政府调控收紧,成交量、房价都面临调整的时候,正如每一次调控周期那样,这一波地王也必然要经历3-5年的调整”。

频频解套的地王

这并非耸人听闻。2009年前后,长三角一二线城市地王频出,当时国企中华企业接连在苏沪杭拿下多个地王项目,其中以28.1亿元总价,1.9万元/平方米左右楼板价将杭州章家坝宅地收入囊中最为著名。

此后进入该区域的万科、德信所拿地块楼面地价分别约1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。调控周期的楼市低迷,导致中华企业被套,直至2015年之后,杭州各区域地王频出,带动房价上涨,这幅地王项目才得以解套。然而,却为中华企业在2013年、2014年连续两年计提5.1亿亏损。克尔瑞研究中心分析师谢杨春称,中华企业今年初戴上了“ST”帽子,也是受盲目扩张拖累。

今年以来不断被刷新的区域楼板价、土拍楼板价高于周边售价等情形,似乎令往年情境再现。杭州2015年出了10个地王,2010年2.5万元/平方米的地王才被打破;2015年底就出现了3.6万元/平方米楼板价、春节过后以4.5万元/平方米刷新,此前被套的多个地王项目,像游戏打通关了一般,逐一解套。

位于杭州钱江新城的中海御道路一号,是中海地产于2012年拿下的地王项目,假设安置房建安成本为每平方米3000元,财务费用按照地产信托最低标准的年化收益率7%计算,2015年开盘时,该项目成本约在3.2万元/平方米,而当年销售均价为2.8万元/平方米。

今年3月,信达地产拿下钱江新城地王,楼板价3.67万元/平方米,也算间接释放了中海御道路一号的售价压力。将于6月中旬推出的原杭州味精厂地块,楼面起价2.87万元/平方米,已刷新信达地王的2.2万元/平方米起价,市场没有理由不相信新的地王即将诞生。

多名业内人士对21媒体记者表示“看不懂”。他们认为,这一波行情中有太多令人费解的因素。比如楼板价高于周边房价,“只要相信下一次拍地价格高于这一幅地块,多高的价格都敢拿。”

即便是同一个时间段拍地,也可以获解套。比如4月7日、8日,苏州举办的一场大型土地拍卖会,泰禾集团在前一天以楼板价2.6万元/平方米左右拍下姑苏区一幅宅地;第二天当代置业以楼板价2.8万元/平方米在同一区域拍下另一幅宅地。

房价上涨乏力?

在地王频出的同时,市场也出现了两种不同的声音:一方坚定看涨,大胆预言;另一方预警风险。

分析师杨科伟指出,三大因素促使地王不断涌现:首先,房地产业流动性井喷,城市投资价值严重趋同;其次,中小企业拼规模动力强劲,属业绩发展的无奈之举;此外是存在以时间换空间的侥幸。

上述业内人士也指出,地王项目固然面临一定开发风险,但房企有投机心理,比如通过放慢开发节奏,求得在市场螺旋式上升周期中解套。

一个事实是,苏州、南京、杭州等地,只要拍出了地王,周边的楼盘都会涨价,甚至封盘不卖。

尽管数据显示2016年4月,全国百城住宅平均价格为11467元/平方米,同比上涨8.98%,涨幅较上月扩大1.57%;环比上涨1.45%,但地方政府却不断发出对市场调控收紧的信号。

京沪深等一线城市在调控政策发布后已经出现市场交易量下跌,市场在下半年进入调整期也是可预期的;南京、合肥、厦门等城市也面临调控的风险。

如5月23日,合肥房管相关部门领导表示预售制度可能会改变,加强对捂盘惜售的企业严查管控,不准绑售车位和软装、理财产品,价格过高不准备案发预售证等,并表示会加大土地供应量。

不过楼市已经步入自发调整阶段。21媒体记者实地调查获悉,融创泗泾地王拍下的第一个周末,周边楼盘销售并没有涨价,而是借机快速销售。5月20日,位于苏州的九龙仓时代上城风华里紧急加推100、120平方米户型,全部一口价28000元/平方米,但就在12天前,加推均价还是32000元/平方米。返回邢台365淘房>>

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