十年楼市两茫茫 :导致了供需变天分化加剧

来源:每日经济新闻 2015-08-07 09:11

2001年7月14日,北京申奥成功的第二天,身在莫斯科的王石说,北京申奥成功,受影响最大的是房地产业。历史经验表明,奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资,而自2003年开始,中国房地产市场进入“黄金十年”。

14年后,北京再次获得了2022年冬奥会主办权。又一场国际体育赛事的举办,将给北京及周边区域房地产业带来哪些机会?能否造就新一轮房地产升势?

◎每经记者区家彦

继2008年成功举办第29届夏季奥运会之后,北京与张家口再次获得2022年第24届冬奥会主办权。届时,北京将成为世界上第一个既举办夏季奥运会,又举办冬季奥运会的城市。

大型运动会不仅是体育的盛宴,更是地产资本的狂欢。2001年7月13日,北京获得2008年夏季奥运会主办权,年底成立组委会,奥运准备工作启动。2002年12月3日,上海获得2010年世博会主办权,次年上海世博会筹备工作正式启动。而2003年,正是国内房地产市场“黄金十年”的起点,这仅仅是巧合吗?北京再次申奥成功,能否造就新一轮房地产升势?

黄金时代

“需求+政策”双重驱动

国家统计局数据显示,1991~2013年,全国商品房平均销售价格从786元/平方米上涨到6237元/平方米,上涨了6.94倍,年复合增长率达10.16%。

从2003年起,房地产市场更呈现出前所未有的繁荣。2004~2013年间,全国商品房平均销售价格由2778元/平方米上涨到6237元/平方米,年复合增长率达11.57%,超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。

尽管自2005年起,为抑制市场过热的势头,房地产调控政策陆续出台,一度被戏称为“十年九调”,但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。

财富证券研究发展中心分析师王群向《每日经济新闻》记者表示,房地产“黄金十年”归根结底还是“需求增长+政策指引”共同作用的结果。

“中国在实施住房市场化改革之前,城镇居民住房实行实物分配制度。然而,相当长时间内国家对住房建设的投资规模都比较低,明显滞后于居民对住房的需求,导致城镇住房供给严重不足”,王群认为,随着中国购房人口群体增加以及人口从农村向城镇流动,民众对城镇住房的需求进一步增长,在住房需求积压、购房人口增加、农村人口向城市流动等因素叠加下,房地产需求端不断膨胀。

与此同时,过去十年,在中国经济的“三驾马车”中,投资一直是重点。房地产业由于具有产业链长和行业面宽的特征,对整体经济发展具有明显的拉动作用。

财富证券的统计数据显示,1991~2013年,房地产投资占全社会固定资产投资比重由6.01%增长到19.27%,尤其是2000年以来,这一比例保持在17.05%~19.84%,房地产也长期被定位为中国经济支柱产业。

白银时代

普涨结束,分化加剧

然而,牛市总有终结的一日。

2014年,房地产市场在没有任何调控政策的背景下出现深度调整。尽管自2015年二季度起市场逐步回暖,但在多位行业人士看来,与2003年相比,支持房地产“黄金十年”的两个关键因素——需求与政策正悄然发生改变。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,经历了“黄金十年”,房地产需求已经得到了较为充分的释放,城镇居民对住房的需求正在下降,供求关系发生逆转。

财富证券的统计显示,在目前世界主要国家中,人均居住面积最高的是美国,达到67平方米,这与其地广人稀的特点有关,其他国家的人均居住面积均在40平方米以下。2013年,中国城市人均住宅建筑面积达到34.7平方米,已经明显高于日本等国的水平,与法国、英国的差距也不到1个百分点,这意味着中国城市人均居住面积的上升空间有限。

王群表示,25~44岁的人口群体是中国房地产市场的主要消费群体。2004~2013年,该群体人口占总人口的比重由34.33%下降至32.57%。以20~39岁、15~34岁、10~29岁和5~24岁的人口群体数量来推测未来5年、10年、15年和20年后的购房人口比重,测算结果分别是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%,说明中国购房主力人口比重将逐步下降。

但在供应层面,由于土地的过量供应,导致房地产库存居高不下。根据欧阳捷的预计,如果加上在建面积与土地储备,仅存量房地产便需要6年时间来消化,这意味着即使未来3~5年地方政府不再出让土地,也可以保证市场的足够供应。

至于在政策层面,欧阳捷预计,伴随经济转型升级,经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。但由于新经济增长点的形成还需要时间来培育,为了保持整体经济稳定增长,政府将继续采取措施维护房地产市场的稳定,这也是自2014年以来国家相继出台多项政策来刺激房地产的主要原因。

综合上述因素,国内房地产行业将难以持续过去的繁华,增长拐点已至,行业将进入中速而稳定发展的“白银时代”,房价普涨的时代终结,市场将出现明显分化。

未来机会

掘金城镇化、社区服务

尽管房地产“黄金时代”已经终结,但在“白银时代”,房企仍有大把机会。

“首先,中国仍处于城镇化阶段,据测算,每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求,这依然是一块很大的蛋糕”,欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划,到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,这将带来巨大的住房需求。

但欧阳捷提醒,随着人均住房面积超过33平方米,面积改善型需求将大幅下降,剩下的是品质改善型需求。在房价单边上涨时代终结的背景下,房子的商品属性会更加明显,谁的产品品质好,谁就能抢到有限的客户,这将更加考验房企的“内功”。

区域一体化是另一个机遇。王群认为,区域一体化在促进产业转移的同时,还能协调各城市间的产业布局,并促进人口的转移,从而为房地产带来新的机会。返回邢台365淘房>>

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